Fiktive Betriebskostenabrechnung?

Nach einem Urteil des BGH vom 14.11.2012 (Az. VIII ZR 41/12) darf der Vermieter die fiktiven Kosten eines Drittunternehmens bei der Betriebskostenabrechnung ansetzen, wenn diese Arbeiten durch eigenes Personal des Vermieters erbracht werden.

In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter nicht die durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten in Ansatz gebracht, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer). Hierbei soll es ausreichen, wenn der Vermieter ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vorlegen kann. Dies kann die Abrechnung für den Vermieter zukünftig erheblich erleichtern und gilt sowohl für natürliche als auch juristische Personen.

von Rechtsanwältin Susanne Voß

 

 

Ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs?

Nach einem Urteil des BGH vom 10.10.2012 (Az. VIII ZR 107/12) kann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand die ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn dieser weniger als zwei Monatsmieten und die Dauer des Zahlungsverzuges mehr als einen Monat beträgt.

Damit sind die Voraussetzungen für den Ausspruch einer Kündigung erheblich erleichtert worden. Die im Rahmen der fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Mietrückstände sind nicht auf die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 zu übertragen. Da die ordentliche Kündigung nur unter Beachtung der bestehenden gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist erfolgen darf, besteht kein Grund für eine Angleichung der Voraussetzungen.

Zugleich stellte der BGH klar, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die eine zweimonatige Sperrfrist für eine Kündigung vorsieht, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden darf.

Dies betrifft den Fall, dass der Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete rechtskräftig verurteilt wurde und dem Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzuges zwei Monate ab Rechtskraft versperrt ist. Der Zweck der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, eine drohende Obdachlosigkeit abzuwenden, ist hier wegen der ohnehin bestehenden Kündigungsfristen zu vernachlässigen.

von Rechtsanwältin Susanne Voß

 

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